Как вернуть квартиру проданную приставами в 2024 году

Опубликовано: 18.06.2024

Квартиру продали с торгов. Долг по займу, залог - квартира. Остаток долга на момент реализации (июнь 2014 года) составлял около 200 т.р. (проценты, неустойки и т.п.) Квартиру продали за 1500 т.р. (такая начальная цена в испол. листе от марта 2012 года). Сейчас рыночная 2500 т.р. Пропустила все сроки на подачу возражений относительно стоимости квартиры и возможной рассрочки. Квартира в моей собственности. Прописана я и мой ребенок 15-ти лет. Другого жилья у нас нет. Есть ли какие то шансы вернуть квартиру?

Ответы юристов ( 6 )

Добрый день, Маргарита!

Есть ли какие то шансы вернуть квартиру?

Маргарита

Действительно закон устанавливает определенный срок для обжалования, этот срок начинает течь с момента, когда Вас известили о произведенной оценке, если соответственно Вас не извещали, то можно попробовать оспорить торги:

Статья 85 ФЗ «Об исполнительном производстве» Оценка имущества должника

4. Если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав-исполнитель:

3) выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке;

Другой вариант — попробовать признать торги недействительными, если были нарушения в порядке их проведения:

Статья 90 ФЗ «Об исполнительном производстве» Сроки и порядок проведения торгов

1. Торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации.

2. Порядок проведения торгов устанавливается Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, иными федеральными законами и постановлениями Правительства Российской Федерации.

Статья 448 ГК РФ Организация и порядок проведения торгов

1. Аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми.

В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели.

2. Если иное не предусмотрено законом,извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

В случае, если предметом торгов является только право на заключение договора, в извещении о предстоящих торгах должен быть указан предоставляемый для этого срок.

3. Если иное не предусмотрено в законе или в извещении о проведении торгов, организатор открытых торгов, сделавший извещение, вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее чем за три дня до наступления даты его проведения, а конкурса — не позднее чем за тридцать дней до проведения конкурса.

В случаях, когда организатор открытых торгов отказался от их проведения с нарушением указанных сроков, он обязан возместить участникам понесенный ими реальный ущерб.

Организатор закрытого аукциона или закрытого конкурса обязан возместить приглашенным им участникам реальный ущерб независимо от того, в какой именно срок после направления извещения последовал отказ от торгов.

4. Участники торгов вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их.

При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.

5. Лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток. Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить лицу, выигравшему торги, убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка.

Статья 449. Последствия нарушения правил проведения торгов

1. Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

2. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

В то же время, если даже и признать торги недействительными, то, если оценка не будет оспорена, единственным вариантом будет — это немедленно погасить долг, иначе жилье все равно повторно продадут с торгов.

ВС решал, можно ли вернуть проданную за долги квартиру

Несуществующий долг

В 2010 году Оксана Красникова* взяла жилищный заём в размере 735 000 руб. у ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2012-1», чтобы купить «однушку». Но четыре года спустя компания подала в суд и потребовала расторгнуть договор займа, взыскать долг и арестовать ипотечное имущество заемщика, сообщив в суде о якобы имеющейся значительной просрочке по платежам. Суд вынес решение в пользу компании заочно, после чего квартиру продали с торгов на открытом аукционе. С Софьей Фролкиной*, его победителем, заключили договор купли-продажи квартиры.

Но Красникова не знала ни о заочном решении суда, ни об исполнительном производстве и дальнейшем аресте имущества и продаже квартиры. Она продолжала вносить платежи по договору займа. Когда же ей стало известно об этих обстоятельствах, она пошла в суд.

Отстоять свою позицию ей удалось: суд установил, что фактически задолженности нарушений по возврату займа не было, а значит, не было и причин обращать взыскание на ипотечную квартиру. Соответственно, АИЖК действовало недобросовестно.

Проблема с торгами

Красникова решила, что при таких обстоятельствах оснований для продажи квартиры с торгов не было. Она попыталась признать торги недействительными, указав на нарушения в процедуре: так, квартиру продали по цене ниже рыночной на момент торгов, извещение об их проведении в интернете появилось с нарушением срока, а в печати этой информации не было вовсе. Также она хотела признать недействительным договор купли-продажи квартиры с Фролкиной и признать за собой право собственности. В первой инстанции Красникову поддержали, а вот в двух других ее ждал отказ: там решили, что нарушений при организации торгов не было, а значит, и отменять их нельзя (дело № 33-246/2017).

Дело дошло до ВС. Разбираться в том, как правильно решить вопрос, пришлось коллегии под председательством судьи Вячеслава Горшкова (дело № 37-КГ17-12).

В определении ВС указал: предусмотренный п. 1 ст. 449 ГК перечень оснований для признания торгов недействительными не ограничивается нарушениями организаторов торгов.

Для подтверждения своей позиции ВС сослался на Обзор практики № 2 за 2016 год. Там говорилось, что торги признают недействительными, если имущество передали на них из-за нарушений со стороны пристава. В частности, при возбуждении исполнительного производства без законных оснований или при обращении взыскания на имущество, не подлежащее реализации. То есть в ситуации, аналогичной той, с которой столкнулась Красникова. При этом отдельное производство для признания действий пристава незаконными не нужно: оценка им дается при рассмотрении иска о признании торгов недействительными, отмечено в определении.

Также в ВС обратили внимание, что истец фактически была не допущена к процессу реализации её имущества. Это обстоятельство, которое проигнорировали в нижестоящих инстанциях. При этом суды не опровергли выводы первой инстанции об отсутствии у заявителя долгов и о недобросовестных действиях компании, выдавшей ипотечный кредит. Дело ушло на новое рассмотрение в апелляцию.

Когда торги признают недействительными

Если порядок нарушен, то есть шанс признать торги недействительными.

– По иску заинтересованного лица, если кто-либо необоснованно был отстранён от участия в торгах.

– На торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена.

– Продажа была произведена ранее указанного в извещении срока.

– Были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлёкшие неправильное определение цены продажи.

– Были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Ст. 449 ГК. Перечень не является исчерпывающим.

«До момента продажи заложенного имущества должник вправе в любое время прекратить обращение взыскания на свое имущество, удовлетворив все требования кредитора. При этом необходимо будет возместить также расходы, связанные с обращением взыскания на заложенное имущество», – говорит Мария Сучкова.

* – имена и фамилии участников спора изменены редакцией.

До настоящего времени судебные органы решают вопрос о том, возможно ли арестовать и продать единственное жилье у гражданина должника. Ответ на данный вопрос прямо прописан в ст. 446 ГПК РФ, поэтому единственное жилье отобрать у человека нельзя.

Но как быть в ситуации, когда квартира принадлежит ОООшке? ООО не является гражданином (физлицом), в квартире не проживает и проживать не может, поскольку не является существом биологическим. Может ли пристав арестовать и продать такую квартиру с торгов в счет погашения долга? Любой здравомыслящий человек ответит: конечно может. И будет не прав. По крайней мере так решили судьи Ярославской области, а на их защиту гордо встал грудью Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Фото: Kirill Cherezov

А начиналось все стандартно. Фирма застройщик должна была выплатить моему клиенту сумму, чуть более превышающую 700 000 рублей. Поскольку взыскатель был не один, а директор должника хитроносым, все более менее ценное имущество заранее было выведено. Остался участок никому ненужных тепловых сетей и доля в квартире.

Поскольку за 3 года пристав так и не предпринял мер по продаже квартиры с торгов, я обратился с административным исковым заявлением о признании незаконным бездействия во Фрунзенский районный суд г. Ярославля.

Фрунзенский районный суд г. Ярославля (фото с официального сайта суда)

В удовлетворении требований было отказано в полном объеме. Помимо прочего, суд первой инстанции установил следующее:

Из материалов исполнительного производства следует, что ООО «Вектор» является собственником квартиры общей долевой собственности по адресу такому-то. На указанную долю наложен арест судебным приставом-исполнителем, с оценкой в размере 1500 000 руб.

08.11.2017 г. судебным приставом направлена заявка на оценку доли в праве и привлечен оценщик соответствующим постановлением.

08.12.2017 г. судебным приставом направлен повторный запрос на проведение оценки оценщику – Торгово-промышелнная палата Костромской области, 28.12.2017 г. от данного оценщика поступило письмо о возможной рыночной стоимости объекта оценки в сумме 1 816 514 руб.

27.03.2018 г. актом судебного пристава-исполнителя Поповой Е.С. данная доля в праве передана на торги в УФССП по ЯО, однако 17.07.2018 г. заявка возвращена в связи с тем, что с даты совершения оценки прошло более шести месяцев, и рекомендовано выполнить повторную оценку.

Из пояснений административных ответчиков в судебном заседании следует, что причины, по которым данная доля в праве своевременно не была передана на торги, неизвестны, т.к. производилась в данный период времени смена судебных приставов.

Порядок реализации имущества должника установлен ст. 87 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ, согласно ч. 3, 6, 7, 15 которой реализация недвижимого имущества должника осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона. Судебный пристав-исполнитель не ранее десяти и не позднее двадцати дней со дня вынесения постановления об оценке имущества должника выносит постановление о передаче имущества должника на реализацию. Судебный пристав-исполнитель обязан передать специализированной организации, а специализированная организация обязана принять от судебного пристава-исполнителя для реализации имущество должника в течение десяти дней со дня вынесения постановления о передаче имущества должника на реализацию. Передача специализированной организации имущества должника для реализации осуществляется судебным приставом-исполнителем по акту приема-передачи. Копии постановлений, указанных в настоящей статье, не позднее дня, следующего за днем их вынесения, направляются сторонам исполнительного производства.

Таким образом, предусмотренные законом сроки передачи имущества на реализацию были судебным приставом-исполнителем нарушены.

Вместе с тем судом установлено, что данным бездействием права взыскателя нарушены не были, поскольку при последующей оценке данного имущества (доли в праве) ООО «Бюро оценки «Ника» 29.08.2019 г. было установлено, что в квартире произведена самовольная перепланировка, квартира используется в качестве коммерческой недвижимости, в связи с чем оценка помещения не произведена.

Суд соглашается с доводом административного ответчика о том, что отсутствие узаконения со стороны должника самовольной перепланировки помещения влечет невозможность его реализации с торгов, при тех обстоятельствах, что должник не является единственным собственником квартиры, при этом приставом должник неоднократно предупреждался о возможности привлечения к уголовной ответственности за уклонение от исполнения решения суда.

Поразительно, но факт. Пристав привлекает оценщика, квартиру оценивают, пристав нарушает сроки передачи квартиры на реализацию, а при повторной оценке вдруг выясняется, что оценить квартиру уже не представляется возможным. И всё это не нарушает прав взыскателя.

Во-первых, как это, не нарушает, если не допусти пристав волокиты, квартира была бы своевременно продана с торгов, либо предложена одному из взыскателей (в том числе моему клиенту)?

Во-вторых - с каких это пор квартира с незаконной перепланировкой вдруг перестала иметь денежную стоимость?

На указанное решение мной подана жалоба в Ярославский областной суд.

Ярославский областной суд (фото с официального сайта)

Апелляция решение суда оставила в силе, мотивируя следующим.

Нарушение судебным приставом-исполнителем сроков, установленных частью 2 статьи 85, частями 3,6, 7, 15 статьи 87 ФЗ «Об исполнительном производстве», при оценке недвижимого имущества и при передаче имущества должника на реализацию само по себе не свидетельствует о явной незаконности действий судебного пристава-исполнителя, учитывая конкретные обстоятельства дела.

В отношении принадлежащих должнику 24/83 долей в праве общей долевой собственности на 6-комнатную квартиру, арестованных судебным приставом – исполнителем 16 августа 2018 года, при выходе оценщика ООО «Бюро оценки «Ника» по указанному адресу установлено осуществление незаконной перепланировки (жилое помещение перепланировано в нежилое), в связи с чем в проведении оценки было отказано.

Ссылки в жалобе на то, что сама по себе перепланировка жилого помещения не свидетельствует о невозможности реализации данного имущества должника ООО «Вектор» с торгов, несостоятельны.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с положениями статьи 25 ЖК РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Согласно части 1 статьи 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

В силу части 1 статьи 29 РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки.

Согласно части 1 статьи 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Из указанных норм закона следует, что перепланировка жилого помещения, перевод жилого помещения в нежилое помещение должны быть узаконены, о чем должны быть внесены изменения в соответствующие документы на объект недвижимости. На основании данных документов устанавливаются конкретные характеристики объекта недвижимости и определяют его как предмет сделки.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что отсутствие узаконения со стороны должника ООО «Вектор» самовольной перепланировки жилого помещения в соответствии с жилищным законодательством привело к затруднению исполнительных действий и объективно препятствовало его своевременной реализации с торгов. В связи с чем длительная не передача этого объекта на торги не свидетельствует о незаконности действий судебного пристава-исполнителя.

Оценивая установленные судом обстоятельства дела, судебная коллегия считает верным выводы суда об отсутствии незаконного бездействия со стороны судебных приставов-исполнителей.

Стоит отметить, что в прениях я открыто заявил судебной коллегии:

-Если производство незаконной перепланировки делает невозможным оценку и реализации такого имущества, то сейчас мы фактически устанавливаем универсальный способ для должника сохранить свое имущество.

Коллегия выдала абсурдную мотивировку со статьями на Жилищный кодекс, и я, вытирая рукавом пиджака скупую мужскую слезу, отправился писать кассационную жалобу.

Второй кассационный суд общей юрисдикции. (г. Москва)

Надежда добиться справедливости была огромной, поскольку 2 КАС достаточно часто отменяет решения нижестоящих судов, порой выходя за пределы доводов жалобы и отменяя решения даже в той части, в которой они не обжалуются. Мне безумно хотелось достучаться до суда и узнать - каким нормативно-правовым актом незаконная перепланировка в квартире обесценивает её стоимость до нуля.

Доводы кассационной жалобы сводились к следующему:

1. В нарушение ч. 1 ст. 178 КАС РФ суд не рассмотрел по существу требования о признании незаконным бездействия Орловой Ксении Михайловны и Лобашовой Марины Николаевны. Выводов о законности предпринятых указанными должностными лицами мер, направленных на исполнение судебных актов в пользу Пестерева Дмитрия Игоревича, решение суда не содержит. Судом не было выяснено, какие меры принимались каждым из административных ответчиков Лобашовой и Орловой согласно заявленным требованиям в части периода бездействия.

Суд апелляционной инстанции формально подошел к данному доводу апелляционной жалобы, и не указал в определении, какие действия были предприняты Орловой и Лобашовой при наличии у должника ООО «Вектор» имущества, достаточного для погашения задолженности перед административным истцом. Ярославский областной суд не обосновал невозможность применения административными ответчиками мер по реализации имущества должника в виде доли в квартире в 2017 г., когда оценка произведена была.

2. Согласно ст. 4 Федерального закона "Об исполнительном производстве" от 02.10.2007 N 229-ФЗ (далее - Закон) одним из принципов исполнительного производства является принцип своевременности совершения исполнительных действий и применения мер принудительного исполнения. Материалами дела установлено, что на момент возбуждения исполнительных производств в пользу административного истца (2017 г.), должник располагал имуществом, необходимым для исполнения требований исполнительных документов.

На листе 4 решения суда указано следующее:

а) арест от 16.03.2017 – передача на реализацию только 02.08.2019, т.е. спустя два с половиной года.

б) арест от 16.08.2017 – заявка на оценку только 29.01.2019, т.е. спустя полтора года.

в) арест от 08.11.2017 – заявка на оценку только 27.05.2019, т.е. спустя полтора года.

г) арест от 29.10.2018 – заявка на оценку только 27.05.2019, т.е. спустя более чем полгода.

Данные обстоятельства с безусловностью свидетельствуют о допущенном судебными приставами-исполнителями незаконном бездействии.

В нарушение ч. 2 ст. 85 Закона судебные приставы не привлекали в течение месяца со дня обнаружения имущества должника оценщика для оценки недвижимого имущества, оценщик привлекался с существенным нарушений требований законодательства в части срока привлечения.

Аналогичные нарушения допущены административными ответчиками при передаче имущества должника на реализацию (ч. 3, 6, 7, 15 ст. 87 Закона).

Данный факт судом был установлен (лист 6 решения суда). Между тем, по мнению суда первой инстанции, бездействием административных ответчиков права взыскателя нарушены не были. Ярославский областной суд согласился с данной позицией.

С данными выводами судов нельзя согласиться, поскольку, как было сказано ранее, принцип своевременности совершения исполнительных действий и применения мер принудительного исполнения является основополагающим принципом исполнительного производства.

Длительное непринятие мер, направленных на исполнение судебных решений существенным образом нарушает права взыскателя.

3. Выводы судов о том, что отсутствие узаконения со стороны должника самовольной перепланировки помещения влечет невозможность его реализации с торгов, в нарушение п. 4 ч. 4 ст. 180 КАС РФ сделаны без ссылок на нормативно-правовые акты, которым руководствовались суды при принятии решения.

Положения федеральных законов «Об исполнительном производстве», «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» не запрещают производить оценку недвижимого имущества, подвергнутого перепланировке. В таком случае должник по исполнительному производству, злоупотребляя своими правами, фактически ставится судом в привилегированное положение и обретает иммунитет от ареста и последующей реализации имущества. Незаконная перепланировка квартиры не свидетельствует о том, что имущество полностью утратило товарную стоимость и не может быть реализовано. Более того, если должник не согласен с результатами проведенной оценки, он вправе их обжаловать.

Апелляционная инстанция поддержал выводы Фрунзенского районного суда о невозможности реализации квартиры с незаконной перепланировкой. При этом суд второй инстанции ссылается на положения Жилищного кодекса РФ, не имеющие абсолютно никакого отношения к рассматриваемому делу.

Судами обеих инстанций установлено, что у должника ООО «Вектор» имеется в собственности доля в квартире, реализовать которую не представляется возможным ввиду незаконной перепланировки.

Таким образом, Фрунзенским районным судом г. Ярославля разработан, а Ярославским областным судом поддержан универсальный для должников способ сохранения имущества – с 11.06.2020 (дата вынесения апелляционного определения) во избежание реализации недвижимого имущества любому должнику достаточно произвести в помещении незаконную перепланировку.

Вполне очевидно, что перепланировка сама по себе не свидетельствует о том, что помещение (жилое или нежилое) становится неликвидным и полностью утрачивает товарную стоимость.

При таких обстоятельствах решение суда и апелляционной определение не могут быть признано законным и обоснованным, в связи с чем оно подлежит отмене с принятием нового решения.

Кассационное определение поразило меня до глубины души. Порой мне кажется что определение было переписано из абсолютно другого дела с изменением фамилий участников дела.

Шаблонные фразы о том, что длительное неисполнение судебного акта не является основанием для признания бездействия. О том, что пристав сам определяет ход исполнительного производства. Но стойте-стойте, господа. Я же просил ответить про перепланировку! И что же мне ответили?

Это все. Это весь ответ кассации на мой довод относительно перепланировки. Но ведь даже оценщиком не нужно быть, чтобы понять стоимость такой квартиры. По моему мнению, просто берем среднерыночную стоимость, вычитаем расходы на приведение квартиры в исходное состояние - и вуаля!

Таким образом, должники Ярославской области могут быть довольны. Берем кредиты (не ипотечные), покупаем квартиры, делаем перепланировки (незаконные), а когда в дверь вдруг постучится товарищ судебный пристав, гордо показываем ему ссылки на вот эти вот решения судов:

Квартиру с незаконной перепланировкой продать с торгов не могут. Так решил гуманный суд.

Квартирные тяжбы - одни из самых трудных и долгих. А когда речь идет о возвращении незаконно отнятого жилья, то такие дела вообще можно назвать исключительными. Важное решение вынес Верховный суд, который разобрался в очень запутанном и трудном квартирном деле женщины с Дальнего Востока. Главное в этом решении - то, что высший суд разъяснил нижестоящим коллегам, как правильно надо разрешать споры про долги и связанные с ними аресты жилья.

Женщина, о деле которой идет речь, столкнулась с несправедливостью в судах очень давно - в 2001 году. И лишь недавно смогла наконец доказать свою правоту в Верховном суде. Согласитесь, на такой подвиг способен далеко не каждый.

Все началось с того, что жительница Владивостока обратилась в суд с иском к Главному управлению юстиции по Приморскому краю, к судебному приставу Ленинского района города, Дальневосточному отделению Российского фонда федерального имущества и новому хозяину своей бывшей квартиры. Она просила признать недействительными торги и договор купли- продажи ее жилья. Но главное - она требовала вернуть ей проданную квартиру. Гражданку лишил квадратных метров пристав-исполнитель. Ему по решению суда надо было взыскать с женщины 54 тысячи рублей. Недолго думая, пристав забрал у женщины жилье и отдал его местному Фонду федерального имущества. Весной 2003 года эта организация продала квартиру почти за 300 тысяч рублей.

Жительница Владивостока пошла обивать судейские пороги, доказывая, что квартира - единственное жилье у нее и двух несовершеннолетних детей. Другой немаловажный аргумент пострадавшей - ее долг несоизмерим со стоимостью жилья. Районный суд, позаседав, наконец осенью 2004 года отказал женщине. Краевой суд спустя еще несколько месяцев это решение отменил и вернул дело в район. Упрямая гражданка не сдавалась.

Прошел почти год, и районный суд наконец-то сделал один шаг навстречу обездоленной истице. Торги по квартире и договор купли-продажи жилья наконец признали незаконными. Но в возврате квартиры женщине отказали. Краевой суд согласился с таким странным решением.

Судебная чехарда продолжилась и в 2007 году. Президиум краевого суда после очередных жалоб вдруг резко отменяет все прежние "половинчатые" решения и единственно законным признает самое первое решение районного суда, по которому женщине во всем отказали.

Наконец жительница Владивостока дошла до Верховного суда и попросила его отменить прежние судебные отказы. Уже в 2009 году Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда изучила это многострадальное квартирное дело и заявила про серьезные нарушения закона.

Главная судебная инстанция страны по полочкам разложила все перипетии приморских судов. Этот разбор крайне важен не только для истицы, но и для тех, кто столкнулся с похожей ситуацией. Высший суд заявил: торги по продаже жилья были недействительными. Следующее нарушение - квартиру нельзя было трогать. По статье 446 Гражданского процессуального кодекса взыскание не может быть обращено на жилое помещение, если оно для должника - единственное. Исключение из этих правил - квартиры, взятые по ипотеке. Дальше - больше. Отнимать квартиру за 300 тысяч в уплату долга в 50 тысяч - шаг неправильный и незаконный. В Законе "Об исполнительном производстве" от 1997 года - именно в такой редакции действовал закон на момент продажи квартиры - сказано дословно: "взыскание накладывается на вещи должника в том размере и объеме, которые необходимы для выполнения решения суда о долге". Но не больше. И это еще не все. Местные суды в какой-то момент тоже говорили про незаконность торгов. Но они промолчали про главное: по статье 449 ГПК признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, победившим на торгах. Строго по закону недействительность сделки по 167-й статье Гражданского кодекса обязательно имеет серьезные последствия: каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Причем, подчеркивает Верховный суд, вопрос о приведении сторон в первоначальное положение должен решаться судом одновременно с признанием сделки недействительной. А не когда-нибудь потом.

Победа смелой и упорной жительницы Владивостока дорогого стоит. Потому как попытки отнять жилье за очень небольшой долг стали на просторах Родины почти регулярной практикой. В том же Владивостоке, если верить информации Управления судебных приставов по Приморскому краю, была и другая женщина, которая лишилась квартиры за незначительный долг. Наша победительница в Верховном суде была из Ленинского района, а эта из Первомайского. Приставы в своем сообщении заявили, что "в случае злостного уклонения от исполнения судебного решения о взыскании даже небольшой суммы долга можно лишиться жилплощади. Именно так произошло с жительницей Владивостока, которая в течение двух лет пыталась найти всевозможные способы избежать выплаты долга и остаться безнаказанной. Речь шла о Первомайском районе Владивостока. Было возбуждено исполнительное производство о взыскании с гражданки Б. суммы долга в размере около 25 тысяч рублей. Ответчица (впоследствии должница) причинила ущерб своим соседям, залив их квартиру водой".

А в Уссурийске местные чиновники отправили в городской суд тысячи исковых заявлений "О прекращении права собственности в связи с невнесением платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев".

В конце этих писем за подписью представителя администрации Уссурийского городского округа - просьба к Фемиде о вынесении решения о продаже с публичных торгов жилого помещения по такому-то адресу, собственником которого является. и далее указывается фамилия, - и выселении всех зарегистрированных и проживающих в принадлежащем собственнику жилом помещении членов семьи.

В этот список чохом вписали всех должников, даже тех, у кого сумма задолженности по квартплате от пяти тысяч и меньше рублей.

В таких случаях большим благом для граждан станет важное решение Верховного суда. Повторимся, оно служит прямым указанием всем судьям во всех регионах, как рассматривать подобные дела и не нарушать законные права граждан.

Арест квартиры судебными приставами вполне возможен. В этом случае ее владелец будет лишен права собственности на свою жилплощадь. Он не сможет распоряжаться жильем. Для него невозможно будет совершить продажу, обмен, дарение квартиры. Единственное, что ему будет позволено, это проживать в квартире до момента ее реализации и следить за ее сохранностью.

По закону за нарушение данного запрета должник может быть наказан вплоть до привлечения к уголовной ответственности.

Сведения о том, что на квартиру наложен арест в виде обременения или имеется какое-то ограничение, заносятся в государственный реестр недвижимого имущества.

Когда приставы получают право арестовать квартиру?

Арест недвижимого имущества судебными приставами производится в ходе проведения исполнительного производства на основании исполнительного листа по решению суда.

Согласно порядку ведения исполнительной деятельности, пристав-исполнитель по данному делу делает запросы в финансовые учреждения о наличии счетов, оформленных на имя должника, или банковских карт. Если обнаруживается, что должник не обладает необходимым количеством денежных средств, внимание пристав переключает на его имущество и недвижимость. Когда сумма задолженности слишком большая, вполне реально, что квартиру арестуют. Если гражданину принадлежит только доля в квартире, то арест наложат только на ее часть.

Данная мера взыскания задолженности применяется в следующих случаях:

  • Владелец квартиры имеет ипотечный долг или задолженность по уплате налогов.
  • Возник имущественный спор между владельцем квартиры и его родственниками.
  • Имеется исковое заявление о возмещении ущерба или разделе имущества.
  • Наличие долгов по коммунальным платежам, банковским кредитам, неоплаченным административным штрафам, если они соразмерны стоимости квартиры.

Может ли быть произведен арест единственного жилья?

В соответствии с постановлением, принятым на пленуме Верховного суда РФ 17 ноября 2015 года, под номером 50, арест единственного жилья, пригодного для проживания (а именно, квартиры) возможен. И запрет, налагаемый на распоряжение этим имуществом, вполне законный. Но право пользования имуществом должник вместе с членами семьи имеют. И запретить им это нельзя.

Как указывает постановление, данная мера предназначена для обеспечения исполнительного производства или судебного решения. То есть осуществить продажу квартиры «с молотка» на открытых торгах не получится. Но если это частный дом, и земля под ним принадлежит должнику на правах собственности, тогда от земельного участка может быть отрезана часть, превышающая минимальный размер предоставляемых земельных участков, и продана. Вырученные средства пойдут на оплату долгов.

Что делать, если квартира арестована?

Также в постановлении говорится, что арест квартиры должникапроизводится с целью обеспечить права кредитора. Другими словами, чтобы должник не мог совершить сделку купли-продажи, фиктивно или реально, дарение жилья или не нашел другой способ отчуждения, который позволил бы ему исключить квартиру из списка имущества, подлежащего возможному взысканию в пользу кредитора.

Теперь суд вправе принимать решение об аресте единственного жилого помещения. Должнику будет запрещена продажа жилья, в том числе частичная, сдача его в аренду. Вселить, зарегистрировать нового жильца или кого-то выселить он также не сможет. Проводить любое юридически значимое действие по отношению к недвижимому имуществу категорически запрещено. Однако все жильцы квартиры, кто в ней прописан и проживал до принятого судом решения об аресте, по-прежнему смогут здесь жить.

Если собственником жилья, кроме должника, является его супруга, все равно производится арест всей квартиры в целом. Доля жены может быть выведена из-под ареста после определения и выделения этой доли юридическим путем.

Как можно снять наложенный арест?

Все зависит от решения суда или заинтересованного лица. По закону снять арест имеет право лишь тот орган, который его наложил, то есть суд. Никакого другого варианта законного устранения данного препятствия не существует.

Следует обратиться с заявлением именно в то отделение суда, которое принимало решение об аресте. Но прежде необходимо устранить все причины, мешающие осуществлению вашего прошения к суду.

Каким должен быть порядок действий?

Сначала важно определить причину ареста квартиры. Если арест был наложен за долги по ипотеке, следовательно, освобождение единственного жилья произойдет, когда его владелец заплатит все долги.

После того как собственник квартиры предоставит в судебные органы заявление о снятии ареста, документ сразу же будет принят в работу.

Важно! Заявление по поводу снятия ареста может подавать только реальный владелец квартиры. Такого права не имеют даже доверенные лица.

  • Потребуется заплатить госпошлину. Это послужит доказательством того, что собственником недвижимости является именно хозяин квартиры. Затем в суд должны быть представлены все необходимые документы, подтверждающие, что недвижимое имущество принадлежит именно этому гражданину. Кроме того, собственник обязан представить прочие документы, свидетельствующие об оплате задолженности, штрафа и налога.
  • Суд назначает дату проведения заседания по рассмотрению дела. По его итогам будет принято решение - снять арест с квартиры или нет.
  • Если, по вашему мнению, суд принял необоснованное решение, то его можно обжаловать в вышестоящей инстанции. В крайнем случае можно пожаловаться на судью и сделать ему отвод.

Если суд принял решение снять арест?

В большинстве случаев, если собственник представил все документы и квитанции, судья идет навстречу должнику.

Сразу после принятия решения о снятии ареста, составляется исполнительный лист и направляется судебному приставу-исполнителю. После вступления решения суда в законную силу арест с имущества снимается.

Как только арест будет снят, владельцу возвращается право распоряжения своим имуществом.

Но может получиться так, что должник не смог выполнить все требования судьи. Тогда решение будет отрицательным и обращаться в прочие инстанции будет бесполезно.

Читайте также: